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财务自由-04香港REITS投资
发布日期:2021-10-05 08:55    点击次数:154
一REITS

是指房地产投资信托基金,英文名“Real Estate Investment Trusts”简称:REITs,是一种依照法律程序成立的,以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金,由专业机构进行房地产的经营管理,将 90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。

简单来说: REITs 就是相当于你把钱交给信托公司,由他们来购置房产收取租金,每年给投资者分,就是做“包租婆”。购买了REITs,就相当于间接拥有了以上这些房产,只是你拥有的是股票凭证,而不是房产证。

美国对于 REITs 的主要法律要求有:

1、 REITs 必须把至少 90%的年度应税收入分派给其份额持有人。

2、 REITs 必须把至少 75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券。

3、 REITs 至少 75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入 75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的 95%。

4、 REITs 必须是房地产投资者,而不是其他任何形式的金融机构。

5、 REITs 的份额持有人至少要100 人以上,并且集中在任意5 人手中的份额必须小于已发行总额的50%。

 两种基本类型:权益型和抵押型

 权益型 REITs :指直接投资拥有房地产,其收入主要来源于房地产租金收入,因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理,能获得稳定持续的现金流。这类REITs 的风险相对较小,重点复盘。

抵押型 REITs 指:本身不直接拥有物业,而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去,赚取利息收益的REITs。 一般股息率较高,资产负债率比较高,风险也更大。从实现财务自由的角度,不投资这类 REITs。

REITs 特点:

1、定期强制高分红

至少要把净收入的 90%分配给投资者。美国一般每季度派息一次,香港一般每半年派息一次。

2、投资门槛低

一般几千元就可以投,香港 REITs 1 手 也就是1000 股起买,美国 REITs 1 股起买。

3、交易成本低

一般会免企业所得税,投资者买卖只需要支付交易佣金,和买卖股票一样,不用支付其他高额税费。

4、流动性强

像买卖股票一样方便,在交易时间内随时可以卖掉。

5、专业化管理

REITs 的管理团队都是房地产领域的专业人士。

6、收益率相对较高

和直接持有物业相比,收益率相对比较高。

主要风险:

1、市场风险

最常见的风险,是指房价因周期性涨跌带来的风险。长期内,REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的,化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进。

2、利率风险

利率大幅提高,会减少房地产的内在价值,自然也会减少 REITs 的内在价值。另外利率大幅提高,会增加 REITs 的债务成本。化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进。

3、社会风险  

4、汇率风险  

5、经营管理风险

由于 REITs 管理团队专业能力不强造成的风险,REITs 的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。

6、债务风险:指由于资产负债率过高导致的风险。

7、增发的风险

 因增发 REITs 份额导致每股净资产下降,带来 REITs 股价下跌的风险。化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的 REITs。

总结: REITs 很多国家都有,只复盘香港和美国的 REITs 。

二香港REITs投资

香港REITs的投资范围有明确规定:资产总值至少75%投资于房地产项目,且投资于能够产生定期租金收入的项目,禁止投资空置土地。长期看,REITs的涨幅要大于恒生指数的涨幅。

第一步,选出偿债能力强、派息稳定的好REITs

目前在香港上市的REITs仅有10只,分别是:

领展房产基金(股票代码00823)

冠君产业信托(股票代码02778)

汇贤产业信托(股票代码87001)

泓富产业信托(股票代码00808)

春泉产业信托(股票代码01426)

阳光房地产基金(股票代码00435)

越秀房产信托基金(股票代码00405)

置富产业信托(股票代码00778)

开元产业信托(股票代码01275)

富豪产业信托(股票代码01881)

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实操:

雪球搜索:比如领展房产基金“00823”,点击【财务分析】-【财务比率】看偿债能力,几乎没有偿债风险。

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再看【盈利摘要】,选择右上角的【中期】,看到【每股派息】这一栏,股息是逐年递增的,派息非常稳定。【盈利】,从2016年到2019年,它的盈利应该是很稳定的。

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用这个方法,挑选出来的派息稳定,偿债能力强【负债率低】,业绩稳定增长的好REITs为:领展房产基金(00823),置富产业信托(00778),泓富产业信托(00808),阳光房地产基金(00435),冠君产业信托(02778),越秀房产信托基金(00405)。

第二步,等待好价格

1投资房地产最看重的是租金收益,租金减去按揭,得到的租金收益率大于3年定期存款利率,就是房产的好价格。

实操:点击【派息记录】,可以看到今年派息了2次,分别在6月3日和11月13日,分别派息1.4055港元和1.4147港元。

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可以计算出:领展房产基金的股息率=(1.4055+1.4147)÷66.70(现价)×100%=4.2%>3年定期存款利率2.75%

2香港REITs 动态股息率的合理波动区间为 3%-8%,大于 8%的时候,是较好的买进时机

股息除以现在的价格,得出的股息率,就叫动态股息率。

领展房产基金(00823)股息率:3.5%

置富产业信托(00778)股息率:5.67%

泓富产业信托(00808)股息率:6.2%

阳光房地产基金(00435)股息率:5.17%

冠君产业信托(02778)股息率:5.45%

越秀房产信托基金(00405)股息率:6.1%

实操:领展房产信托基金(00405)2019年派息2次,股息分别是1.4147港元,1.4055港元,共计4.2158港元。

8%=股息÷好价格×100%        好价格=4.2158÷8%=52.6975港元

到52.6975港元时,就是好价格,目前它的价格是66.70港元,不是好的买入价。

第三步,买进

把资金分成3份分批买进,当目标 分红率大于 8%以上时开始买进,之后目标 REITs 的价格每下跌 10%-20%买进一次。

比如:十万的资金,分成2/3/5,在好价格附近买入2万,下跌10%-20%,买入3万,再下跌10%-20%,买入5万。

第四步,长期持有

应该像持有房子一样,一般应在 10 年以上。对于特别优秀的REITs,我们甚至可以持有 30 年以上。

第五步,卖出

以下两种情况之一的时候,卖掉 :

 第一种情况,当所有REITs 的平均动态股息率小于 3%的时候。

这属于系统性风险,这种情况一般出现在房地产市场价格高位的时候。

第二种情况,当某只REITs 旗下的核心物业不再有竞争力的时候。

比如核心房产的出租率下降到90%以下,一般好REITs的核心房产的出租率会高达95%以上,如果其出租率低于90%,说明这项房产的价值在减小,要把这只REITs卖出。



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